「敷金差し引き特約」に最高裁が初めて有効と判断

賃貸マンションの借り主に返還される敷金から、家主が無条件に一定額を差し引くと定めた賃貸借契約の特約（敷引特約）が消費者契約法に基づき無効かどうかが争われていました。

そして２４日、この訴訟の判決で最高裁第１小法廷（金築誠志裁判長）は「特約は原則として有効」とする初判断を示し、差し引かれた敷金の返還を求めた借り主側の上告を棄却して請求を棄却した１、２審判決が確定しました。

このいわゆる敷引特約は関西地方や福岡県などで慣習化しています。

同様な訴訟では地裁や高裁で特約を無効とする判断が相次いでいました。

この判決は「特約にはあらかじめ敷金から差し引く額を決めてトラブルを防止する意味があり、貸主の取得額が賃料などに比べて不当に高くなければ有効」と述べました。


この事件で消費者契約法のどの条項が論点となっていたか明らかになっていません。
たぶん第１０条の「消費者の利益を一方的に害する」契約条項として無効を主張していると思われます。

原則的に契約は両当事者が公序良俗に反しない限り自由に取り決めることができます。
しかし、賃貸契約などはほぼ家主や仲介業者が一方的に相手方に提示され、その相手方はそれを承諾するか否かの自由しかありません。

この判決では、どの程度の不利さ加減からその契約が無効となるか有効のままかを争う限界事例だったんだと思います。

実際の判断は、その契約の家主の有利さ、または賃借人の不利さにどのような合理的な理由があるかを対象に繰り広げられます。

ただ「いくらくらい」という基準はあまり明確になりません。

具体的な事例の積み重ねが、「判例法」として形成されるんですね。

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